دليل مصطلحات الرهن العقاري في المملكة المتحدة

دليل مصطلحات الرهن العقاري في المملكة المتحدة

يتميز سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة بكونه أحد أكثر الأسواق ابتكاراً وتنافسية على مستوى العالم. يتم تمويل معظم عمليات الاقتراض إما عن طريق المؤسسات التعاونية، مثل الجمعيات البنائية (Building Societies) والاتحادات الائتمانية، أو من خلال المقرضين التجاريين، والذين يكونون عادةً من البنوك التجارية. وقد شهد السوق تحولات جذرية منذ إلغاء القيود التنظيمية بشكل كبير في عام 1982، مما أدى إلى تنوع واسع في استراتيجيات المقرضين وأنواع الرهون العقارية المتاحة للمقترضين.

طرق سداد رأس المال

تختلف القروض العقارية بناءً على كيفية استرداد المقرض لرأس المال المقترض، ومن أبرز هذه الطرق:

• الرهن العقاري بنظام السداد (Repayment Mortgage): في هذا النظام، يدفع المقترض مبلغاً ثابتاً شهرياً يغطي الفائدة المستحقة عن ذلك الشهر بالإضافة إلى جزء من رأس المال. يتم حساب هذا المبلغ بحيث يتم سداد القرض بالكامل بنهاية مدة الرهن.
• الرهن العقاري بنظام الفائدة فقط (Interest-only Mortgage): تغطي الدفعات الشهرية الفائدة فقط، ولا يتم سداد أي جزء من رأس المال خلال فترة القرض، مما يعني أن كامل مبلغ القرض يظل مستحقاً في نهاية المدة.
• الرهن العقاري بالوقف (Endowment Mortgage): هو نوع من رهون "الفائدة فقط"، حيث يخطط المقترض لسداد رأس المال من خلال قيمة استحقاق بوليصة وقف (Endowment Policy) أو أكثر عند نهاية مدة الرهن.
• الرهن العقاري المدعوم بالاستثمار (Investment backed Mortgage): يشبه نظام الفائدة فقط، ولكن يتم سداد رأس المال من عائدات حساب ادخار فردي (ISA) أو خطة استثمارية أخرى في نهاية المدة.
• الرهن العقاري التقاعدي (Pension Mortgage): يتم في هذا النوع استخدام الأموال المخصصة من خطة تقاعد شخصية لسداد رهن عقاري بنظام الفائدة فقط عند التقاعد.

أنواع أسعار الفائدة

تتنوع هياكل أسعار الفائدة في المملكة المتحدة لتناسب مختلف القدرات المالية والمخاطر التي يتقبلها المقترض:

أسعار الفائدة المتغيرة (Variable Rates)

• السعر المتغير القياسي (Standard Variable Rate - SVR): هو السعر الافتراضي الذي يفرضه المقرض على المقترضين الذين لديهم رهن سكني قياسي ولا يتبعون خطة سعرية محددة.
• سعر التتبع (Tracker Rate): سعر متغير يرتبط بسعر فائدة منشور (عادةً ما يكون سعر الفائدة بين البنوك - LIBOR سابقاً)، مضافاً إليه هامش فائدة ثابت.

أسعار الفائدة الثابتة والمقيدة

• السعر الثابت (Fixed Rate): يظل سعر الفائدة ثابتاً لفترة محددة (عادةً 2 أو 3 أو 5 أو 10 سنوات)، وبعد انتهاء هذه الفترة، يعود القرض إلى السعر المتغير. غالباً ما تكون القروض طويلة الأجل أكثر تكلفة أو تتضمن رسوم سداد مبكر باهظة لحماية المقرض من انخفاض أسعار الفائدة في السوق.
• سعر الخصم (Discount Rate): يتم منح المقترض سعراً أقل من السعر القياسي لفترة قصيرة (من سنة إلى 5 سنوات)، وبعدها يتم تطبيق السعر الكامل.
• السعر المقيد (Capped Rate): سعر فائدة متغير، ولكن مع ضمان ألا يتجاوز حداً أقصى محدداً. قد يتضمن أحياناً "طوقاً" (Collar)، وهو حد أدنى وسقف أعلى لسعر الفائدة.

تصنيفات أخرى للرهون العقارية

توجد أنواع متخصصة من الرهون العقارية تلبي احتياجات محددة:

• الرهن بغرض التأجير (Buy to Let): قرض تجاري يستخدم لشراء عقار سكني بهدف تأجيره لمستأجرين مقابل دخل شهري.
• الرهن بحق الشراء (Right to Buy): قرض يتم ترتيبه وفقاً لتشريعات تسمح للمستأجرين في المساكن التابعة للمجالس المحلية أو جمعيات الإسكان بشراء منازلهم.
• الرهن من التأجير إلى الشراء (Let to Buy): عملية يقوم فيها مالك المنزل بتأجير مسكنه الرئيسي الحالي (بعد موافقة المقرض) لشراء منزل آخر.
• الرهن المرن (Flexible Mortgage): يسمح للمقترض بإجراء دفعات إضافية من رأس المال دون غرامة، وقد يتيح "عطلات سداد" أو دفعات أقل في بعض الفترات.
• رهن الائتمان المتعثر (Adverse Credit Mortgage): يستهدف المقترضين الذين يعانون من مشاكل ائتمانية، مثل الأحكام الصادرة عن محاكم المقاطعات.
• الرهن المعتمد ذاتياً (Self-certified Mortgage): كان يعتمد على تصريح المقترض بدخله دون طلب إثباتات رسمية، ولكن تم حظره من قبل هيئة السلوك المالي (FCA) في أبريل 2014.
• الرهن غير المرتبط بالدخل (Non-status Mortgage): لا يعتمد الاقتراض فيه على دخل المتقدم، بل على تصريحه بقدرته على السداد.
• الرهن ذو الفائدة المؤجلة (Deferred Interest Mortgage): يسمح بدفعات أقل من قيمة الفائدة المستحقة، حيث تضاف الفائدة المتبقية إلى أصل القرض، مما يزيد من إجمالي المبلغ المستحق.
• الرهن المقاصي (Offset Mortgage): يتيح للمقترض تقليل الفائدة المحتسبة عن طريق مقاصة الرصيد النقدي في حساب ادخار مقابل دين الرهن العقاري.
• الرهن بالعملة الأجنبية (Foreign Currency Mortgage): يكون الدين فيه مقوماً بعملة أجنبية لتقليل الدفعات إذا كانت أسعار الفائدة في تلك الدولة أقل، ولكن ينطوي على مخاطر عالية في حال تغير سعر صرف العملة.